Garantías constructivas en las viviendas de obra nueva

Como abogados expertos en derecho inmobiliario, resulta muy habitual que muchos compradores de vivienda nueva nos consulten sobre las garantías ofrecidas por la promotora y resto de intervinientes de la obra.

En el presente artículo analizaremos el régimen legal de garantías y cómo proceder en caso de defectos constructivos. El régimen de garantías aplicable es el previsto en la Ley, 38/1999, de 5 de noviembre de Ordenación de la Edificación (en adelante, LOE) y nuestro Código Civil.

¿Qué garantías tiene mi vivienda de obra nueva?

Garantía de 1 año:

Una vez entregada la vivienda suele ser habitual que aparezcan pequeños desperfectos que requieran de trabajos mínimos y rápidos por parte de la promotora y constructora del inmueble. Este tipo de daños estéticos o de acabado estarían cubiertos y previstos en los supuestos del artículo 17 de la LOE cuyo plazo de garantía es de un año.

Para este plazo de 1 año hablamos, por ejemplo, de desajustes de puertas, fallos en carpinterías, leves fallos eléctricos o cuestiones similares que no impiden habitar el inmueble, pero requieren de una intervención de aquellos que han participado durante la construcción de la vivienda.

Garantía de 3 años:

Para el supuesto de desperfectos relacionados con la habitabilidad del inmueble, siendo el desperfecto más común las humedades, la garantía prevista por la Ley es la de 3 años. También entrarían en este plazo los fallos en instalaciones que afectan a la habitabilidad.

Todo plazo al que nos hacemos referencia en este apartado del artículo se inicia desde el momento de entrega de la vivienda de acuerdo a lo previsto por el artículo 6 de la propia Ley y está referido a la firma del Acta de Recepción de la vivienda que puede no coincidir con el momento de la entrega del inmueble al propietario.

Garantía de 10 años:

Por último, nos encontramos ante la garantía de 10 años de la estructura, cimentación, vigas y muros de carga y que cubrirá aquellos siniestros relacionados con deficiencias en la estructura del inmueble. Hemos de señalar que esta garantía operará exclusivamente en los supuestos de grave afectación a la estructura y resto de elementos citados en el artículo 17.1 a) debiendo ser estrictos con ello.

En resumen, en lo atinente a la responsabilidad civil de los agentes que intervienen en el proceso de la edificación, tenemos que acudir al artículo 17.1 LOE, que establece:

“1. Sin perjuicio de sus responsabilidades contractuales, las personas físicas o jurídicas que intervienen en el proceso de la edificación responderán frente a los propietarios y los terceros adquirentes de los edificios o parte de los mismos, en el caso de que sean objeto de división, de los siguientes daños materiales ocasionados en el edificio dentro de los plazos indicados, contados desde la fecha de recepción de la obra, sin reservas o desde la subsanación de éstas:

a) Durante diez años, de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio.

b) Durante tres años, de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad del apartado 1, letra c), del artículo 3.

El constructor también responderá de los daños materiales por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras dentro del plazo de un año”

Es importante resaltar que la estructura de toda vivienda de obra nueva cuenta con una póliza de SEGURO DECENAL por lo que en el momento de recibir el inmueble es importante que nos aseguremos de que contamos con la información y póliza de ese seguro para tenerlo siempre localizado.

¿Y qué pasa con las garantías del Código Civil? Articulo 1.101 CC

El texto de la LOE se refiere a las garantías de todos los agentes de la edificación dejando al margen la responsabilidad contractual que tiene la vendedora con el comprador.

Esta responsabilidad está prevista para aquellos supuestos en los que el desperfecto suponga un incumplimiento de los términos del contrato de compraventa, por ejemplo:

calidades,
terminaciones,
vicios constructivos que revistan cierta gravedad y puedan entenderse como un incumplimiento del contrato.

Esta acción contractual que nace del contrato de compraventa conlleva la ventaja de que su plazo de prescripción es de 5 años contados desde la adquisición del inmueble, siendo un plazo superior al que concede la LOE y sin estar sujeto a plazos de garantía en los que deban manifestarse los defectos constructivos que se reclaman.

Mi casa tiene desperfectos ¿Cómo actúo?

Recomendamos en todo momento dirigir la reclamación a la promotora y resto de intervinientes en el obra (Constructora, Arquitecto y Arquitecto Técnicos) y para el supuesto de que formulada la reclamación y transcurrido un tiempo de respuesta no se haya obtenido solución alguna, se inicie una reclamación extrajudicial a través de un despacho de abogados especializado en derecho inmobiliario. Tras esta reclamación inicial, si no se alcanzara amistosamente una solución, habrá que acudir a los Tribunales.

Se prevé un plazo de 2 años para la interposición de la demanda en su artículo 18, plazo que comenzará desde que se tenga conocimiento de la deficiencia o vicio constructivo.

<<las acciones para exigir la responsabilidad (…) por daños materiales dimanantes de los vicios o defectos, prescribirán en el plazo de dos años a contar desde que se produzcan dichos daños, sin perjuicio de las acciones que puedan subsistir para exigir responsabilidades por incumplimiento contractual>>.

Si no nos encontrásemos dentro del plazo de los 2 años para la acción frente a los diferentes intervinientes, deberemos analizar la acción contractual frente a la promotora exclusivamente para la cual disponemos de 5 años desde recibido el inmueble.